13.5 부동산 거래 (Real Estate Deal)

집을 마련하는데에는 크게 세가지로 나누어 볼 수 있는데, 기존의 집을 사는 경우, 건설업자로부터 새집을 사는 경우, 그리고 자신이 직접 집을 짓는 경우가 있다.

첫번째는 기존에 있던 집을 매매하는 가장 흔한 경우로서,

흔히 부동산업자(Real Estate Agency)를 통하게 된다. 부동산업자는 자신과 전속계약(Exclusive Contract)을 하기를 원하는데, 전속 계약을 하더라고 기한을 설정하여 그 이내에 계약이 성사되지 않으면 계약을 파기할 수 있다. 예를 들어 판매 중개인은 보통 최소 3개월의 기간을 원한다. 그러므로 만일 계약 기한이 지나면 그 중개인은 집주인과 재계약을 하여야 한다. 부동산 중개인과 전속계약을 하면 그 계약기간 중에는 이 업자를 통하여 매매를 하여야 한다. 이에 반하여 계약서에 다수업자(Multiple)라는 조건을 채택하면 다수의 부동산업자를 통하여 판매를 하는 장점이 있지만, 부동산업자가 일에 신경을 적게 쓸 가능성도 있다.

캐나다에서 부동산중개비는 판매자(Seller)가 내어 양쪽의 중개인이 나누어 가지기 때문에, 구입자(Buyuer)는 중개비를 내지 않는다. 그리고 전속계약 기간중에 부동산중개인을 통하지 않고 집주인이 혼자서 팔아도 복비를 중개인에게 전액 지불하여야 한다. 중개인 선정을 잘못하면 파는 기간이 오래 걸리거나, 원하는 가격을 다 받지 못하거나, 복비(Commission)를 많이 내는 등의 문제가 생길 수 있다.

개인이 부동산을 직접 판매를 하게 되면 복비를 절약할 수 있으나 광고, 협상, 판매 등을 해야 하기 때문에 많은 시간과 노력이 소요된다. 개인 판매에도 여러 형태가 있는데, ‘MLS FLAT PRICE LISTINGS’ 이라 하여 부동산 업자에게 부동산 업계 리스트인 MLS(Multiple Listing Service)에 등록하는 서비스만 요청하거나, 광고 선전 및 판매 푯말을 제공해주는 전문 회사를 이용하여 그곳에 광고와 함께 판매 도움 서비스를 받는 방법을 통해 부동산 중개 수수료를 절약하는 방법도 있다. 또 판매자는 중개인이 없더라고, 구매자가 중개인과 함께 올 수도 있는데, 이 경우에는 판매자가 구매 중개인과 협상하여 적절한 중개비를 지불하게 된다.

구입자가 집을 사기 위한 첫 과정은 집 값의 흥정으로서 구매자가 먼저 사려는 가격을 제시하면(Offer) 판매자는 받아들이거나 거절 또는 새 가격(Counter Offer)을 제안할 수 있다. 매입 희망자가 여러 명인 경우에는 경쟁을 하여야 하기 때문에, 주택 판매자는 복수 제안을 받아서 결정을 한다. 매입 희망자는 다른 경쟁자가 제출한 매입 희망 가격과 조건을 알지 못하고 가격 제시를 하기 때문에, 시장 조사와 중개인의 조언을 참고하여 오퍼를 내게 된다. 주택 판매자는 꼭 최고 가격의 오퍼를 선택할 의무가 없다. 가령 매입자가 주택 검사 조건을 생략하거나, 구입 시기를 맞추어 주는 등의 사항을 보고서 마음에 드는 매입자를 선택할 경우도 있다.

계약이 성사되면, 그 계약서에 만일의 경우에 대비한 조항(Contingency Clause)를 일반적으로 넣어 계약서를 작성한다. 이 대비 조항에는 은행 융자(Financing Contingency), 주택 검사(House Inspection Contingency), 구매자 기존의 집의 판매(House Sale Contingency) 등을 명시하여, 만일 이런 조건이 하나라도 성사되지 않을 경우 계약을 배상없이 파기할 수 있게 한다.

예를 들어 은행 융자 조항은 혹시 은행에서 주택융자(Mortgage Loan)를 받는 것에 실패하는 경우 계약을 배상없이 파기 할 수 있도록 하기 위해서이다. 마찬가지로 집의 검사 조항은 집에 하자가 있을 경우에 계약을 파기하는 조항이다. 집의 검사를 하는 업자(House Inspector)는 수고스럽더라도 중개인에게 맡기지 말고 구매자가 직접 선정하여 집의 상태를 보고받는 것이 바람직하다. 만일 집을 겨울에 검사하는 경우는 추운 온도로 인하여 에어컨 검사를 하는 것이 불가능하기 때문에 여름철에 동작하지 않으면 판매자가 책임진다는 조항을 넣는 것도 생각해 볼 수 있다.

필자가 집을 팔았는데 리모델링을 하고 싶다고 하여 이삿날(Closing Day) 전에 집에 와서 여러가지 측정을 할 수 있도록 계약서에 허락을 했는데, 그 이후로 구매자가 건축업자가 매일 데리고 와서 커피를 마시며 수시간씩 집에 않아 있어서 불편을 겪은 사례가 있다. 계약서에 몇 번 올 수 있다고 명시를 하였더라면 더 좋았었겠다는 생각이 든다.

집을 사는 등록과정의 법적 처리는 반드시 변호사가 필요한데, 변호사 비용을 확인하고 의뢰를 하게 된다. 다음으로 집 보험을 가입해야 하는데, 보험회사는 집의 크기, 년도, 구조, 지붕, 보일러, 전기시설, 수도시설 등을 물어본다.

집의 구입 가격은 부동산 등기부(Title Record)에 표시되기 때문에, 나중에 누구나 볼 수가 있는데, 만일 구입 가격을 등기부에 표시하고 싶지 않으면, 변호사에게 통보하여 클로징(Closing) 전에 취득세을 미리 납부하면 구입 가격이 표시되지 않게 진행할 수도 있지만 보통 그런 수고를 하지는 않는다.

두번째는 건설업자로부터 새집을 사는 것이다.

구매자는 대부분 땅을 포함한 도면과 모델 하우스를 보고 살 집을 선택하며, 구입하기로 계약을 하면 집을 짓는 과정에서 여러가지 업그레이드 옵션을 제시 받는다. 예를 들어 들보(Joist)의 간격, 바닥, 부엌, 지붕, 샤워기, 변기 등의 종류, 전기 콘센트의 갯수, 부엌 시설, 외부 벽돌, 벽난로 등등 하여 보통 수십차례의 만남을 통하여 수백가지의 옵션을 결정하여 집이 완성된다. 그 때문에 결과적으로 처음 집을 계약한 금액보다 훨씬 많은 금액이 추가로 들어 갈 수 있다. 구매자에 따라서는 이런 업그레이드를 전혀 하지 않고 기본 조항으로 구입하여 자신이 손수 업자를 고용하여 필요한 업그레이드를 하여 비용을 절약하기도 한다. 그러나 이 경우 구매자의 시간과 노력이 필요하기 때문에 건설 업자로부터 설치를 하는 경우가 많다. 또 다른 구매 방식은 건설업자로부터 미리 모든 것이 완성된 새 집을 구매하는 것이다. 주택 판매 회사는 많이 선택되는 디자인으로 집안 시설을 갖추어 집을 완성하여, 거기에 맞는 금액으로 파는 것이다.

건설업자로부터 집을 사는 경우에 사소한 점이지만 주의할 것이 한 80% 정도 완성되었을 때 조사(Inspection)를 할 기회가 주어지는데 건물 내외부의 전기 콘센트(Electric Outlet)나 수도 시설의 위치와 갯수를 확인하여 나중에 사용상 어려움을 겪지 않게 하는 것도 알아둘만 하다. 또 천장에 전등 시설이 없게 집을 지우면, 나중에 등을 천장에 달고자 하는 경우에 천장 버팀목 시설 때문에 전기 시설 설치에 곤란을 겪을 수 있다. 그러니 천장에 등을 달 수 있게 설계를 하는 것도 고려해 볼 만하다.

세번째는 땅을 직접 구입하여 자신이 건설업자를 고용하여 집을 짓는 경우이다.

이렇게 집을 지으면 집의 가치에 비하여 저렴하게 자신의 취향대로 집을 지을 수는 있으나, 아주 많은 시간과 노력을 기울여야 한다. 그러므로 경험과 관련 지식이 있는 경우에 시도할 수 있다.

참고 (Reference)

집 구입 가격을 비밀로 하는 방법:
https://www.thestar.com/business/personal_finance/2013/09/13/how_to_keep_you_homes_purchase_price_secret.html

2017.05.29 Update


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